L’ILC et l’ILAT sont deux indices de référence pour le calcul de l'évolution des loyers. Les composantes de leur formule ont été retenues pour garantir des révisions équitables, en tenant compte de la réalité économique des acteurs concernés. Comment ces indices ont-ils évolué ? Comment les utiliser et quelle est leur incidence sur les transactions en immobilier d'entreprise ?
L’Indice des Loyers commerciaux (ILC) est utilisé pour la révision des loyers dans le cadre des baux commerciaux. Cet outil concerne les locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale et immatriculés au Registre National des Entreprises (RNE) ou au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
En 2008, la loi n°2008-776 introduit l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). Ce nouvel indice doit refléter davantage la réalité du marché de l'immobilier commercial. Jusqu’alors, les bailleurs et les commerçants devaient se satisfaire d’un indice particulièrement volatil : l'Indice des Coûts de Construction (ICC).
L’ICC évolue selon les coûts de la construction neuve du parc résidentiel. Cet indice se trouve soumis à de fortes variations à court terme. Celles-ci traduisent la santé du secteur de la construction, sans lien direct avec la conjoncture économique dans laquelle évoluent les commerçants.
Pour obtenir une base de calcul plus pertinente, l'ILC intègre de nouveaux facteurs de variation : l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) et l'Indice du Chiffre d'Affaires du Commerce de Détail (ICAVaCD).
Au fil des années d’utilisation, il s’est avéré que la nouvelle formule générait une forte volatilité et favorisait la hausse de l’indice. Il fallait agir pour contenir l'augmentation du loyer commercial. L'élément fautif était l'indice du chiffre d'affaires (ICAVaCD).
Cette composante reflétait l’ensemble du chiffre d'affaires du secteur. Or, celui-ci inclut l'e-commerce. Compte tenu de la progression des ventes en ligne, les loyers commerciaux ont connu une revalorisation excessive jusqu’en 2021. Depuis le quatrième trimestre 2021, le chiffre d'affaires du commerce de détail n’est plus une composante du calcul de l’ILC.
Aujourd'hui, l’ILC évolue donc selon deux variables :
L’indice du coût de la construction compte pour 25 % et l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers représente 75 % de l’ILC.
À chaque trimestre, les index sont calculés et publiés par l'Insee. Au moment de la révision du loyer, on utilise les derniers indices publiés par l'Insee dans la formule suivante :
Loyer révisé = Loyer actuel *(ILC révisé/ILC de référence)
L’ILC de référence est celui qui a servi à la dernière révision du loyer, ou, le cas échéant, à sa fixation initiale.
L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) est utilisé dans le cadre de la location de surfaces de bureaux, de locaux d'activités pour les entrepôts logistiques et les professions libérales.
L’indice des loyers des activités tertiaires est instauré en 2011 par la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit. Un décret paru la même année nous donne les modalités de calcul de cet indice, ses conditions de publication, mais aussi les activités concernées.
Il s’agit des activités libérales et tertiaires, ce qui inclut par exemple les cabinets médicaux et les architectes. La location de bureaux est aussi concernée par l’ILAT ce qui touche toutes les entreprises dont les activités ne sont ni commerciales, ni artisanales. Enfin, les entrepôts logistiques sont visés par l’ILAT dans le cadre de la révision du loyer.
La formule de calcul de l’ILAT intègre trois facteurs :
Ici, l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers, représente 50 % de l’ILAT. Le prix du coût de la construction et le PIB en valeur représentent respectivement 25 % de l'indice final.
La formule de calcul est la même que pour l’ILC :
Loyer révisé = Loyer actuel *(ILAT révisé/ILAT de référence)
Les baux professionnels prévoient des conditions de renouvellement qui sont librement fixées par les parties. Le bailleur et le locataire peuvent retenir un indice de référence approprié au vu des activités de l'entreprise ou de l’objet du contrat. Il est possible de choisir l’ICC ou l’ILAT, mais l’indice de référence ne peut en aucun cas être basé sur les niveaux des salaires et le niveau général des prix.
En l'absence de clause de révision, le loyer peut rester intouché pendant toute la durée du contrat de bail professionnel. S’il existe une clause de révision du loyer, mais que celle-ci ne mentionne pas de date de révision, alors la date à retenir sera par défaut celle de l'anniversaire de la conclusion du contrat.
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